Café-Citoyen « Un logement pour tous » avec Christian NICOL

             Organisé le 18 novembre 2016 autour de Christian NICOL, auteur du rapport sur la requalification du parc immobilier privé à Marseille.

Alors que nous venons de voter à l’Assemblée nationale le dernier budget du quinquennat sur le logement (18,3 milliards d’euros), c’est le moment de regarder ce que nous avons fait depuis 2012 et de regarder lucidement devant nous tout ce qui reste à faire pendant le prochain quinquennat.

Car nous tenons depuis 2012 les objectifs que nous nous étions fixés en matière de logement, nous avons gardé le Cap, un Cap à gauche !

• Les résultats sont bons pour l’immobilier et pour le secteur du bâtiment.
• Les résultats sont bons pour des centaines de personnes, hommes, femmes, enfants, séniors, qui peuvent commencer à trouver un logement qui leur convienne.

Quand à l’hébergement, le budget est également à la hausse, ce qui va nous permettre de prolonger la création de places pérennes. Jusqu’à ce jour, nous avons augmenté de 40% les places d’hébergement. Nous devons continuer tant sur l’hébergement d’urgence que sur les diverses formes de logements adaptés. C’est le sens du Plan Pauvreté de 2012 dont les engagements sont suivis, tenus et qu’il nous faut renforcer.

• Bien sur, je ne perds pas de l’esprit que 14% des français sont en situation de pauvreté, et que 3,5 millions de personnes sont mal logés ou sans logis.
• Et je le perd d’autant moins de vue que nous vivons ici à Marseille une situation particulièrement tendue dans un département où le taux de pauvreté atteint 18% (contre 14% dans l’hexagone). Le taux de chômage y est supérieur de 2% au reste de la France.

A Marseille, dans les Bouches-du-Rhône, nous sommes confrontés à cinq enjeux majeurs :

1)   Un marché du logement privé très tendu

• Les locataires du parc privé sont généralement plus modestes qu’à l’échelle nationale.
• C’est près de la moitié des ménages aux revenus les plus faibles qui sont logés dans le parc privé. Car il n’y a pas suffisamment de logements sociaux !
• 79% des résidences principales du département sont occupées par des ménages éligibles au logement social.
• Les Bouches-du-Rhône figurent en 7^ème position avec 11% parmi les départements les plus concernés par la sur-occupation des logements (après l’Ile-de-France, les Alpes Maritimes et la Corse). Ces chiffres laissent apparaître le poids important du logement sur le budget des ménages.
• Ici, ce sont 23% des locataires qui sont en difficulté de paiement de leur loyer (contre 17% de moyenne nationale).

Faut-il mettre en place l’encadrement des loyers ? Prévu par la Loi ALUR, l’encadrement des loyers se développe dans les grandes métropoles, aujourd’hui en place à Paris, demain à Lille, bientôt à Grenoble… L’observatoire des loyers des Bouches-du-Rhône pourrait aussi devenir un outil de régulation du marché par la transparence et l’information du grand public.

Faut-il aussi agir préventivement contre les expulsions locatives ? On a rarement des chiffres précis sur les expulsions locatives. Mais ce serait environ 3000 à 3500 familles qui sont expulsées chaque année sur le territoire métropolitain. L’année dernière 439 ont été expulsés avec l’intervention des forces de l’ordre. Autant dire, 439 drames familiaux !

J’avais demandé lors d’un précédent Conseil municipal au Maire de Marseille de mettre en place une commission locale des impayés (selon le fonctionnement des CCAPEX) afin de trouver, le plus tôt possible, une solution adaptée à chaque signalement, dans l’intérêt des locataires en difficulté, mais aussi dans l’intérêt des propriétaires. Mais pas de réponse de la part du Maire de Marseille ! Silence radio ! Or je rappelle que plus on préviendra les impayés de loyer, moins on aura de personnes qui se retrouveront à la rue.

2)   L’offre de logement social est insuffisante

Même si les Bouches-du-Rhône concentrent près de 53% du parc locatif social de PACA, ce parc ne répond pas à l’attente de la demande : A Marseille, il y a seulement 80 000 logements sociaux et 38 000 foyers ont un dossier en attente ! De plus, en raison de la croissance démographique il y aurait 20 000 à 25 000 ménages supplémentaires à loger en PACA chaque année.

Le recours au DALO (5966 dossiers ont été déposés dans les Bouches-du-Rhône en 2015) est un révélateur du manque de logement.

• Le délai moyen de relogement est trop long (292 jours contre 180 jours de délai légal).
• Environ 4900 ménages sont encore en attente de relogement, certains d’entre eux depuis de nombreuses années.

Pour répondre à ces besoins, il faut construire du logement social. L’obligation des 25% de logements sociaux est un moyen de répondre à ce besoin de logement. Et sur ce point, le gouvernement a permis de grandes avancées. Thierry Repentin, délégué général, s’est beaucoup impliqué. Nous pouvons saluer son action. Reste à augmenter l’offre sur l’ensemble du territoire :

• 42 communes sont carencées dans le département.
• Une instruction ministérielle du 27 mars 2014 demandait aux Préfets de faire preuve de la plus grande fermeté à l’égard des communes récalcitrantes, des Maires hors la loi.
• 5 communes ont été sanctionnées et les autres font l’objet d’un suivi de l’Etat afin de réaliser des efforts substantiels.

Nous avons un travail à faire au sein de la Métropole pour appuyer cette volonté politique.

Il en va de même au sein de la ville de Marseille où 40% des logements sociaux sont concentrés dans les arrondissements les plus pauvres (3^ème, 13^ème, 14^ème, 15^ème, 16^ème) alors que ce seuil ne dépasse même pas les 10% dans les quartiers les plus privilégiés. J’avais interrogé la Ministre du Logement pour savoir s’il serait possible d’appliquer le quota de 25% par arrondissement. Je crois que je n’ai pas eu un franc succès ! Elle m’a répondu que la loi portait déjà l’obligation (art L. 302-8 du Code de la Construction et de l’Habitat) pour les communes de Paris, Lyon, Marseille de favoriser la mixité sociale par arrondissement (dans le cadre du PLH). Je cherche encore la solution pour faire bouger les lignes ?

3)   Le 3^ème constat pour notre ville c’est la situation particulièrement dramatique en matière d’insalubrité et d’habitat indigne.

Et à ce titre, le rapport Nicol (mai 2015) a fait l’effet d’une bombe ! Il a dressé un constat inquiétant que les autorités connaissaient mais qu’elles ne voulaient pas voir. Il est vrai que ce rapport a frappé fort ! Le rapport a ciblé plus de 40 000 logements indignes sur la ville de Marseille, dans le centre ville ou dans les grandes copropriétés des années 60-70 des quartiers Nord de la ville. 100 000 personnes, un habitant sur 8, seraient en danger parce qu’exposés à des risques manifestes pour leur sécurité ou leur santé (intoxication au plomb, saturnisme, pathologie liée à l’humidité ou précarité énergétique).

Christian Nicol aura l’occasion de nous en reparler et surtout de dégager des perspectives dans le cadre d’un Plan de lutte contre l’insalubrité à Marseille : c’est-à-dire des réhabilitation/rénovation, du relogement, la lutte contre les marchands de sommeil. La Ministre nous a averti, tout cela prendra au moins 15 ans !

Avant de finir je voudrais évoquer l’hébergement.

4)   Nous sommes en état d’urgence en matière d’hébergement

Les associations du secteur de la solidarité ont récemment tiré la sonnette d’alarme lors d’une rencontre avec la Ministre du Logement que j’avais initié. Elles ont signé un manifeste pour dire NON :

• Non à la confrontation des publics démunis,
• Non à la mise en concurrence (de fait, par manque de place et de moyen),

Elles ne veulent pas choisir l’exclusion dans l’exclusion. Il leur faut des moyens mais plus encore du soutien. Et qu’on les laisse travailler tranquille !

En matière d’hébergement, nous avons une actualité, c’est l’UHU : Nous avons ici, à la Madrague ville, la plus grande unité d’hébergement de France !! L’UHU fut longtemps emblématique de l’accueil que Marseille réservait aux plus vulnérables. Sauf que les temps ont changé, la situation de l’UHU s’est dégradée. Et cerise sur le gâteau, la Ville de Marseille en a confié la gestion à une association non qualifiée gérée par des gens pas sérieux (contre l’avis du groupe socialiste et des associations). Pour être plus clair, les amis des amis, des clients, hommes de main électoraux qui ont fait du petit business sur le dos des plus pauvres !

Enfin ! Grace à l’implication du Préfet à l’égalité des chances, il vient d’être mis fin à ce scandale. Une autre association gérera l’établissement. Ce fut un long combat. Tous ceux, qui comme moi, l’ont mené, peuvent s’en réjouir.

Mais désormais nous devons en commencer un autre. La structure de l’UHU est trop lourde, trop grande, trop inhumaine et trop chère (4,2 millions d’euros partagés entre la Ville et l’Etat). Ce type d’hébergement est dépassé. Il nous faudra reprendre le dossier là où il s’est arrêté lorsque j’en avais la charge au Ministère, trouver des terrains et bâtir de petites unités plus propices à l’accompagnement, au respect, à la dignité des personnes accueillies.

5)   Accueil des migrants

• Marseille terre d’accueil

1000 migrants de Calais accueillis en PACA pour 5 millions d’habitants dans environ 150 CAO, de petites unités. Je veux rendre hommage aux Marseillais, fidèles à leur tradition d’accueil, de brassage, qui n’ont pas réagi aux tentatives d’incitation à la haine menées par des élus LR. En revanche, honte à Christian Estrosi pour sa motion anti-migrants votée au CR avec le FN.

• SOS Méditerranée

L’afflux de bateaux de migrants en détresse en Méditerranée qui fait des milliers de victimes. Parce que nous sommes des Méditerranéens, nous y sommes plus sensible ici qu’ailleurs ! Depuis 2014, plus de 10 000 hommes, femmes, enfants sont morts ou ont disparu en mer. Depuis 2015, une association : SOS Méditerranée, a lancé une campagne de sauvetage en Haute Mer à bord de l’Aquarius depuis le Port de Marseille. Depuis 2015, ils ont mené 35 opérations de sauvetage qui ont permis de sauver 7967 personnes. Pour que l’Aquarius puisse continuer à sauver des vies, il lui faut des moyens. Avec 15 députés, nous avons décidé d’affecter une petite part de notre réserve parlementaire à cette action. Avec le soutien du groupe socialiste à l’Assemblée nationale, nous avons pu récolter 80 000 €. C’est une semaine de sauvetage en Mer Méditerranée et 3900 vies sauvées.

Marie-Arlette CARLOTTI

La politique du logement depuis 2012

Christian NICOL Inspecteur Honoraire de l’administration du développement durable

• 
  Accession à la propriété.

Le prêt à taux zéro qui permet l’accession sociale à la propriété avait été supprimé à la fin du quinquennat Sarkozy est remis en place dès 2012 et relancer fortement en 2014. L’objectif est  120 000 PTZ en 2016 contre 65 000 en 2015. Il permet à des ménages de gagner 10, 20, 30 000 € sur un projet immobilier. Il aide notamment les jeunes à accéder à la propriété.

L’accession sociale à la propriété est également favorisée dans les quartiers « politique de la ville » et sur 300 mètres alentours avec  taux réduit de TVA à 5,5 % au lieu de 20%. Mesure qui concerne particulièrement Marseille  (accessible pour un ménage avec 2 enfants dont les ressources sont inférieures à 5000€ par mois.

• Cautionnement

La mise en place d’un dispositif de caution solidaire pour les jeunes était un engagement du Président. Il est opérationnel avec la mise en place de VISALE (Visa pour le logement et l’emploi). VISALE, est un service de cautionnement des loyers du parc privé, gratuit et dématérialisé qui garantit aux bailleurs le paiement des loyers impayés. Il concerne tous les jeunes de moins de 30 ans, les salarié de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé en recherche de logement dans le parc privé embauché (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois,  et tous les locataires accompagnés dans le cadre d’une intermédiation locative.

• Habitat dégradé

Un plan triennal a engagé en octobre 2015 avec l’Anah pour mieux connaître le parc de copropriétés et prévenir sa dégradation ; accompagner les collectivités locales dans le traitement des copropriétés. Ce plan pourrait concerner au premier chef Marseille si la collectivité se mobilisait pour traiter toutes ses copropriétés dégradées.

• Hébergement

Depuis 2012, 28 000 places pérennes d’hébergement, ont été créées portant ainsi le parc à 110 000 places en 2016 contre 81 960 en 2012, soit une augmentation de 13 % .L’Etat y consacre un budget de 1,42 milliard d’euros en 2016 (contre 1,2 milliard en 2014). L’Etat s’est mobilisé pour réduire le recours aux nuitées hôtelières : un plan prévoit de créer, d’ici 2017, 13 000 places alternatives réparties comme suit : 9 000 places en intermédiation locative, comme Solibail ; 1500 places en logement adapté, pensions de familles ou maisons-relais ; 2 500 places d’hébergement dans des centres ou des appartements dédiés aux familles.

Hébergement des migrants

L’État ouvre d’ici fin 2016, 13 600 places supplémentaires en centre d’accueil pour demandeurs d’asile (CADA) portant leur nombre total à 40 000, ainsi que 4 000 places d’accueil temporaire service de l’asile (ATSA).Pour cela, 279 millions d’euros sont mobilisés en 2016 au titre du premier accueil, de l’hébergement et de l’aide aux communes. 30 000 personnes réfugiées relogées en 2 ans. L’Etat a également incité les communes à créer des places d’hébergement pour les réfugiés.

• Location

Diminution des frais d’agence

Les frais d’agence à la charge des locataires ont été divisés jusqu’à deux, dans les grandes agglomérations où ils sont encadrés, depuis septembre 2015. Une économie allant jusqu’à près de 500 € pour la location d’un 2-pièces de 40 m2 à 972 € à Paris.

Droit des locataires.

Grâce à la loi ALUR, le préavis de départ a été réduit à un mois en zone tendue, la liste du mobilier minimum obligatoire dans les meublés a été précisée, seuls quatre types de pièces justificatives peuvent être exigés : identité, domicile, activités professionnelles, ressources..

Encadrement des loyers

Engagement numéro 22 du candidat, l’encadrement des loyers à la relocation a été voté dans le cadre de la loi ALUR, il est mis en place à Paris, bientôt en région parisienne et à Lille.  Marseille fait partie des agglomérations  situées en zone de marché tendu qui peut donc faire l’objet de cet encadrement mais pour cela il faut un observatoire des loyers agréé.

L’observatoire a bien été créé et  couvre l’unité urbaine d’Aix Marseille. Il est porté par l’ADIL (et associe les collectivités et les professionnels de l’immobilier)

Il n’est pas agréé,  car il n’y a pas de demande de la part des élus de la métropole et donc pas de perspectives d’encadrement.

Ses résultats montrent cependant que si l’encadrement était mis en place environ  20% de loyers des logements loués  qui dépassent 15€/m²devraient baisser

• Logement social

Effort financier

L’effort financier de l’Etat atteint plus de 7 milliards € d’aides publiques en faveur du logement social chaque année, un niveau inégalé.  La TVA a été ramené à 5.5% sur la construction de HLM. En 2016 plus de 130 000 logements devraient être  financés (record historique)

3 Mds de prêts à taux zéro dits prêts haut de bilan  sont ouverts aux bailleurs sociaux au second semestre 2016

Foncier

La mise à disposition des terrains de l’Etat pour construire des logements était un engagement du Président (Numéro 23). La loi du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement a traduit concrètement la proposition.  Au niveau national, plus de 150 terrains publics ont été cédés permettant la réalisation de plus de 15.000 logements. Dans les Bouches-du-Rhône, 3 terrains ont été cédés en 2015, dont 2 à Marseille, pour un total d’environ 225 logements. 1 autre terrain va prochainement être cédé à Marseille 5^ème / rue Sainte-Cécile : environ 40 logements envisagés  et  7 autres terrains  dans le reste du département des Bouches du Rhône (plus de 220 logements prévus au total).

Mixité sociale

Engagement n° 22 du Président, la loi du 18 janvier 2013 a également renforcé la loi SRU. La part obligatoire de logements sociaux a été portée à 25% par commune. A été ajoutée la possibilité de multiplier par 5 le prélèvement par logement manquant pour les communes faisant l’objet d’un constat de carence. Des mesures ont été prises pour obliger les maires délinquants à construire des logements sociaux.  Les préfets peuvent désormais se substituer aux maires pour délivrer des permis de construire et préempter des terrains, construire des logement ou mettre en place des mesures d’intermédiation locative . Le projet de loi égalité citoyenneté en cours d’examen au parlement  va participer encore à renforcer la mixité sociale dans les territoires en permettant notamment  au préfet de récupérer le contingent communal de logements sociaux pour les attribuer directement et en prévoyant une obligation d’attribuer un quart des logement sociaux aux demandeurs les plus pauvres en dehors des quartiers politique de la Ville

Cette question de mixité sociale est particulièrement prégnante  sur tout le littoral méditerranéen. Dans les BdR 69 communes sont concernées par l’application de la loi SRU  car elles ne comptent pas suffisamment de logements sociaux. 42 d’entre elles sont carencées car elles ne fournissent pas ou peu d’effort pour rattraper leur retard  et 8 d’entre elles  (Eguilles, Les Pennes-Mirabeau, Mimet, Plan-de-Cuques, Gémenos, Carry-le-Rouet, Sausset-les-Pins et Ventabren) pour leur mauvaise volonté à appliquer la loi et seront particulièrement suivies par le préfet qui y appliquera les mesures coercitives pour produire du logement social. Pour la métropole AIX Marseille 37 communes sont carencées sur les 42 du département.

• Renouvellement urbain

Dans son engagement numéro 27, le Président proposait le lancement d’une nouvelle génération d’opérations de renouvellement urbain. La Loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014 pose le cadre et fixe les objectifs du nouveau plan de rénovation urbaine . 200 quartiers d’intérêt national sont listés.

Sur Marseille, on dénombre 34 QPV, dont 9 QPV d’intérêt national dans le cadre du NPNRU et 5 QPV d’intérêt régional.

• Transition énergétique

Engagement numéro 43 du candidat, le parc de logement fait l’objet d’un vaste plan pour assurer sa transition énergétique avec l’objectif de créer des dizaines de milliers d’emplois. Parmi les mesures prises :

-70 000 rénovations pour les ménages précaires soutenues par l’Anah dans le cadre du programme Habiter Mieux  cette année et  100 000 logements en 2017.

- Un crédit d’impôt transition énergétique de 30% des dépenses a été mis en place en septembre 2014 et correspond à 1400€ en moyenne par contribuable.

- Un prêt à taux zéro jusqu’à 30 000 euros pour les ménages (eco-PTZ) et les bailleurs sociaux (eco-PLS)

- L’obligation des énergéticiens de financer la lutte contre la précarité énergétique dans la loi Transition énergétique et croissance verte[1] du 17 août 2015.

- 60 000 artisans labellisés reconnus garants de l’environnement (RGE)

- Le développement des sociétés de tiers financement et des plateformes de la rénovation pour fournir une offre globale du prestataire au financement.

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte fixe l’objectif de rénover chaque année 500 000 logements à partir de 2017 dont 250000 occupés par des ménages modestes.